Xét về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được kết quả và thực hiện được mục tiêu nhất định trong tương lai.
Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan chặt chẽ với nhau được kế hoạch hóa nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài.
Dự án là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định. Lập dự án đầu tư là bước sau cùng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Muốn lập một dự án đầu tư có chất lượng, hiệu quả thì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công việc, cụ thể:
- Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư
- Xác định thời điểm đầu tư và quy mô đầu tư.
- Lựa chọn hình thức đầu tư.
- Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư.
Sau khi thực hiện xong các công việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án đầu tư được thể hiện ở 2 văn kiện:
- Báo cáo tiền khả thi: là báo cáo cung cấp thông tin tổng quan về dự án. Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi.
- Báo cáo khả thi: Tập hợp các số liệu, dữ liệu phân tích, đánh giá, đề xuất chính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn. Là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư.
- Nội dung của báo cáo khả thi là căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư:
- Mục tiêu đầu tư
- Địa điểm đầu tư
- Qui mô dự án
- Vốn đầu tư
- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án
- Các giải pháp về kiến trúc, xây dựng, công nghệ, môi trường
- Phương án sử dụng lao động, quản lý, khai thác dự án, khai thác dự án
- Các hình thức quản lý dự án
- Hiệu quả đầu tư
- Xác định mốc thời gian chính thực hiện dự án
- Tính chất tham gia, mối quan hệ cũng như trách nhiệm của các cơ quan liên quan.
Nhìn chung nội dung của báo cáo khả thi cần đáp ứng một số yêu cầu cơ bản như: tính hợp pháp, tính hợp lí, tính khả thi, tính hiệu quả, tính tối ưu,…
